Üdvözöljük a Firmin Kft. blogján!

A Társasházi Törvény változásai

A jogalkotó a "forgalomból kivont" régi törvény alkalmazási gyakorlatából azt a tapasztalatot szűrte le, hogy az SZ.M.SZ.-szel nem rendelkező társasházak nem képesek gyorsan és rugalmasan dönteni, hatékonyan működni. A hat lakásnál nagyobb társasházak esetében a törvény ezért kötelezővé teszi az SZ.M.SZ.-t. Meghatározza annak minimális tartalmát és leegyszerűsíti a megalkotás rendjét. A hat lakásosnál kisebbek esetében pedig ezt csak akkor írja el? kötelező jelleggel, ha a társasház úgy döntött, hogy nem a Polgári Törvénykönyv általános közös tulajdoni szabályai, hanem a Ttv. szerint működik.

A Ttv. megtisztította az addigi szabályozást minden olyan kötöttségtől, ahol indokolatlannak bizonyult a teljes tulajdonosi konszenzus. Így valósult meg az, hogy számos esetben, ahol alkotmányosan és a polgári jog szabályai szerint mellőzhető az alapító okirat egyhangú módosítása, megvalósult a többségi - jóllehet az összes tulajdoni hányadhoz viszonyított többségi - döntéshozatal és 2009. szeptember 30-ával változtak a társasházi közös tulajdon megszüntetésének, ezen belül a közös tulajdonú ingatlanrészek elidegenítésének szabályai is. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok egyidejű módosítása a földhivatalok számára is egyértelművé teszi, hogy a közös tulajdon megszüntetés során bekövetkező tulajdonjog változást többségi akarattal kötött - tehát nem minden tulajdonostárs által létrehozott - szerződések alapján is be lehet jegyezni. A törvényben - a módosítás révén - megjelent a közös költséggel hátralékba esett tulajdonostárs részére történő fizetési felszólítás kézbesítési vélelme, tehát az az eset, amikor a felszólítás kézbesítettségéhez elegendő, ha a posta megkísérli a kézbesítést és annak sikertelensége miatt a küldemény "nem kereste" jelzéssel érkezik vissza a közös képviselethez. 2009. szeptember 30.-tól nem lehet többet vitázni azon, hogy megtartható-e a megismételt közgyűlés a közgyűlés napján, akár fél órás időköz alkalmazásával. A módosító törvény ugyanis többé félre nem érthetően kimondja, hogy a megismételt közgyűlés megtartható aznap.
A törvény szabályozza a társasház- és az ingatlankezelő tevékenységét is, bár utóbbinak nem elsősorban ebben a jogszabályban kellene megjelennie. Az épületek szakszerű kezelése érdekében az üzletszerű társasházkezelői, ingatlankezelői tevékenység végzéséhez előírja szakképesítés megszerzését. Egyúttal lehetővé teszi, hogy a közösség a társasház kezelését nem üzletszerűen vállaló közös képviselő részére kötelezővé tegye a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését.
A Ttv. legutóbb a 2010. évi CLXXVIII. törvénnyel módosította, a módosítások többsége 2011. január 2. napján lépett hatályba. A módosítást elsődlegesen a "könyvvizsgálatról és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személyről" alcímmel beiktatott 51/A. § jogbizonytalanságot előidéző tartalma indokolja. A törvény megszünteti az 51/A. § alapján keletkezett ellentmondást a Ttv. és a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Szt.) rendelkezéseinek könyvviteli szolgáltatási és könyvvizsgálói feladatkörök ellátása tekintetében. A számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámoló-készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet (a továbbiakban: kormányrendelet) 20. §-ának (7) bekezdése alapján a társasháznak a mérleg fordulónapját követő 150 napon belül el kell készítenie beszámolóját és azt a jóváhagyásra jogosult testülettel el kell fogadtatnia. A törvény egyértelművé teszi, hogy a gazdasági ellenőrzést segítő személy - mérlegképes könyvelői, vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény 151. §-ának (3)-(5) bekezdése szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy - igénybe vételéről szóló törvényi kötelezés az éves közgyűlések elé terjesztendő előző évi beszámoló alapján elkészített elszámolás és következő évi költségvetés vizsgálatára vonatkozik.
A jelenlegi jogbizonytalanság megszüntetésén kívül, az újonnan beiktatott 51/A. § és 51/B. § változtatást tartalmaz abban is, hogy kifejezetten csak a megfelelő belső (a tisztségviselők, vagy a közösség és az Szt. szerinti szakképesítéssel rendelkező személy között a számvizsgáló bizottsági feladatok ellátására létrejött szerződéssel megbízott személy által végzett) szakmai kontroll vagy ilyen felkészültség birtokában történő előkészítés hiánya esetében írja elő a társasházi közösségek számára a gazdasági ellenőrzést segítő személy kötelező igénybe vételét.
A törvény a korábbi tízmilliós éves pénzforgalmi értékhatárt - az ötvenet meghaladó albetét szám megtartása mellett - húszmillióra emeli, mert ez önmagában jelenti a tízmillió forintos bevételt (közös költség, saját hasznosítás, támogatás, hitel), ami az adott évben nagyrészt felhasználásra kerül. A kötelező gazdasági kontrollnak pedig hangsúlyosan a felhasználásra (a kitűzött célnak és a meghatározott feltételeknek való megfelelésére) kell irányulnia, mely az ötmilliós kiadás esetében még nem indokolható.
A törvény a gyakorlati tapasztalatok és egyes - bírósági eljárásokban is előfordult - eltérő jogértelmezések kiküszöbölése érdekében segíti a vállalkozások működését is. A társasház közgyűlése a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait, ha az ilyen helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni.
Ugyanígy a közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat, amelynek azonban tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát tartalmazó magatartások részletezését és indokolását.
Új szabályozási elem, hogy a törvény felhatalmazást ad a települési (Budapesten a kerületi) önkormányzatnak, hogy városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján rendeletben meghatározza a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
A törvény emellett a társasház tulajdonosok fizetési fegyelmének erősítése érdekében a közös képviselőnek, illetve az intézőbizottság elnökének lehetőséget ad a nem fizető tulajdonostársakkal kapcsolatosan hatékonyabb és gyorsabb fellépésre.