Kedves Érdeklődők!
Információs menünk tartalmának a legfőbb célja, hogy néhány jó tanáccsal segítséget nyújtsunk Önöknek arra az esetre, ha társasházukban nem mennének olyan flottul a dolgok ahogyan szeretnék. Megpróbálunk valóságtartalmú példákon keresztül bemutatni néhány tipikus esetet, amelyek leggyakrabban mérgezik az együtt lakók életét. A példák tartalmazzák a megoldásokat is úgy, mint egy jó matekkönyvben.
Ha ez kevés lenne, akkor szíves figyelmükbe ajánljuk, a folyamatosan bővülő következő menüpontunk - Blog - tartalmát, ahol témakörökbe csoprtosítva találhatják meg a közös képviselet és a társasházkezelés legfontosabb szabályait.
De előtte, engedjék meg, hogy pár gondolatot megosszunk Önökkel.
A mai pénzkergetős világban egyre többet dolgozunk azért, hogy a már megszerzett életszínvonalunkat megtartsuk, vagy éppen még csak most építgetjük érvényesülésünk rögös útjait. Amikor este fáradtan megérkezünk a munkából, már kevés energia marad arra, hogy még a lakóhelyünkön lévő problémákkal is foglalkozzunk, mert úgy érezzük, hogy az arra szentelt időt a családtól, a pihenés és kikapcsolódás óráitól raboljuk el. Ezért fordulhatnak elő olyan esetek, hogy a nem megfelelően működő közös képviselő hosszú éveken keresztül rossz, vagy hozzá nem értő döntéseivel teljesen tönkreteheti egy társasház műszaki vagy gazdasági állapotát. Természetesen erről mindenki tud, és ez a probléma felszínre is kerül általában évente egyszer, amikor megtartják a kötelező éves közgyűlést. Itt mindenki morog, elégedetlenkedik, mondja a magáét, de utána legtöbbször megy minden ugyanúgy tovább, nem történik semmi komoly változás, hiszen a közgyűlési indulatoknak legtöbbször nincs hosszan tartó hatása, mert a mókuskerék nem állhat meg...
Ezért nagyon fontos, hogy olyan közös képviselőjük legyen, aki szívén viseli a ház sorsát, aki mindig a tulajdonosok többségének érdekeit képviseli, aki megbízható, aki kellőképpen szorgalmas és agilis, és legfőképpen AKI SZAKMAILAG ÉRT is hozzá.
Meghívtak minket egy személyes bemutatkozásra, ahol a meglévő közös képviselő leváltását tervezték. Mit gondolnak, mi volt az első szempont, az első kérdés, amit nekünk szegeztek? Az, hogy mennyiért vállalnánk a házuk képviseletét és kezelését. Úgy tűnt, senkit nem érdekel, hogy mi a végzettségünk, vajon rátermettek, megbízhatóak vagyunk-e, értünk-e egyáltalán a saját szakmánkhoz, és meg fogjuk-e tudni oldani a társasházban felmerülő problémákat, ill. feladatokat - pedig ez a legfontosabb egy új választás esetén! Közös képviselő képesítést bárki szerezhet, nem feltétel az OKJ képesítés megszerzéséhez, hogy műszaki, pénzügyi vagy jogi végzettséggel rendelkezzen a jelentkező, akár cukrász is lehet - mert mondjuk, megunta a sok tejszínhabot - most éppen társasházakat szeretne kezelni. Az iskolák ontják magukból a frissen végzett közös képviselő jelölteket, nem számít, hogy van-e igény ennyire, az a fő, hogy a tandíjat megfizették, hiszen ez az oktatás is egy profitorientált szolgáltatás. Tehát mielőtt bármely társasház új közös képviselőt kíván választani, ne elsősorban a pályázók árajánlata legyen a szempont - bár nyilván az sem mindegy -, hanem azt ellenőrizzék, hogy az illető vállalkozó vagy cég rendelkezik-e megfelelő képzettséggel, végzettséggel, tapasztalattal és rátermettséggel az összetett és időnként nagyon bonyolult pénzügyi, könyvelési, jogi és műszaki területen felmerülő feladatok és problémák megoldására.
És most következhetnek az említett példák. Az események magja megtörtént, de természetesen a helyszínt és a körülményeket megváltoztattuk, hogy ne ismerjen senki rá. A könnyebb olvashatóság érdekében egy kicsit színeztünk is rajta.
1. Egy elegáns budai társasházban évekig működött egy közös képviselő. Különösen nehéz feladatok nem tették próbára képességeit, a ház nem rég épült, viszonylag nem történt semmi rendkívüli eset, az élet folyt a maga medrében. Minden évben tartott egy közgyűlést, le volt tudva a gond, otthon ült az íróasztala mellett, kifizette a beérkező számlákat, lekönyvelte a kiadásokat és bevételeket, a tulajdonosokkal év közben még kapcsolatot sem kellett tartania. Egyik évben azonban kemény tél jött, nagy havazások voltak, előre látható volt, hogy sok útszóró sóra lesz szüksége a társasháznak (akkor még lehetett sózni). A közös képviselőnek tehát intézkednie kellett az útszóró só beszerzéséről, ami első hallásra nem tűnik komoly feladatnak. Mivel azonban eleve késve kapott észbe, az üzletek kifogytak a készletekből, hiszen napok óta vitték, mint a cukrot. A közös képviselő telefonálgatott, míg talált egy vállalkozót, aki azonban csak nagy tételben, bezsákolás nélkül, ömlesztve volt hajlandó az útszóró sót kiszállítani. A közös képviselő megrendelte a fuvart, és megnyugodott, mert részéről a munka el volt végezve. Igen ám, de a társasháznál vasárnap reggel 8 órakor megjelent a svájcisapkás fuvarozó az 500 kg sóval, és találomra nyomkodni kezdte a kaputelefonokat (majd csak beengedi valaki). Az egyik lakásból egy főorvos tulajdonos, a másikból pedig egy bíró jött elő, az egyik még álmosan, köntösben. A fuvaros közölte, hogy meghozta a sót, le kellene lapátolni, mert ő csak a fuvart vállalta és egyébként is fáj a dereka.
Nem folytatom... Mindenki saját fantáziájára bízom a történet befejezését. Ugyanakkor elgondolkoztató, hogy mit lehetett volna elvárni ettől a közös képviselőtől egy esetleges fő víznyomó-csőtörés vagy pl. egy homlokzat-felújítás kapcsán? Hogyan birkózott volna meg komolyabb feladatokkal, ha egy útszóró só beszerzését sem tudta megfelelően megoldani, és ilyen helyzet elé állította a tulajdonosokat?
Mondanom sem kell, 2 héten belül kérték lemondását.
A következő példánk is a közös képviselő alkalmatlanságát tárja elénk, azzal a kiegészítéssel, hogy itt anyagi kár is keletkezett amit a tulajdonosok fizettek meg. Természetesen szó sincs rosszindulatról, vagy valamiféle fondorlatos dologról, egész egyszerűen a hozzáértés hiánya produkálta ezt az esetet.
2. Szintén egy kiemelten elegáns budai társasházban történt. Egy telken épült két különálló házról van szó. A hegyvidék adottságai miatt úgy tervezték őket, hogy egy mélygarázst építenek, és azt közösen használják majd. A kivitelezés a helyhiány miatt így volt gazdaságosabb, praktikusabb, és így az utcára is csak egy közös kaput kellett nyitni a két háznak. Miután azonban a két ház nem egyforma méretű és albetét-számú, ezért a tulajdonosok megegyeztek, a mélygarázs, a garázslift és az ezzel kapcsolatos üzemeltetési költségek megosztási arányairól.
Példánkban -a teljesség igénye nélkül - konkrétan a garázsban elfogyasztott áram elosztásával kialakult helyzetet említjük. Valószínűleg költségtakarékossági okból a kivitelező egy használt, valahonnan leszerelt, de tökéletesen működő villanyórát szerelt fel a garázsba kizárólag a közös áramfogyasztás mérésére. Miután ugyanez az áram természetesen az ELMŰ által felszerelt hitelesített villanyórán is átfolyt, így ezt a villanyórát kizárólag a két ház egymás közötti áramdíj elszámolása céljából létesítették. A villanyóra - miután már használt volt - 160.000 kW körüli állással lett felszerelve, és innen indulva rögzítette a két ház közös áramfogyasztását.
A közös képviselő - amikor évente egyszer ellenőrizte valamennyi fogyasztásmérő óra állását - döbbenten állt a garázsban lévő villanyórán mért hatalmas mennyiség előtt. Haza rohant és azonnal levelet írt az összes tulajdonosnak, hogy az óraállás szerinti fogyasztásnak megfelelő összeget 8 napon belül fizessék be a társasház bankszámlájára. A tulajdonosok persze értetlenül álltak a levél előtt, de mivel nem tudták, hogy a garázsbeli villanyóráról van szó, joggal gondolák, hogy meghibásodott a társasház villanyórája, hiszen ilyen mennyiségű áramot évek alatt sem használnak el. Közölték tehát a közös képviselővel, hogy nem hajlandók ekkora összeget befizetni, és felkérték, hogy haladéktalanul jelentse az ELMŰ-nek a hibát. Két napon belül kiszálltak a helyszínre az ELMŰ munkatársai, nézegették az órát, egyeztették - azaz egyeztették volna - a gyári számot, majd közölték, hogy ilyen óra nem szerepel a nyilvántartásukban, ezért nem foglalkoznak vele, majd távoztak. A közös képviselő, végképp nem értve a helyzetet, felkért egy független szakértőt - horror összegért, természetesen a tulajdonosok pénztárcájára -, hogy azonnal vizsgálja meg a helyzetet, mert nem érti, hogy mi ez az óra, miért mutat ekkora fogyasztást, stb. A szakértő kijött, szakértett, nem is kért túl sokat, mindössze 45 ezer forintot, és egy hivatalos szakvéleményben megállapította, hogy az óra jól működik, megfelelően méri az áram mennyiségét, de nincs leplombálva, és nincs nyilvántartva az ELMŰ rendszerében. (Lehet, hogy órán mért áramlopásról van szó???) Ezzel távozott. A közös képviselő következő okos ötlete az volt, hogy megkeresett egy erősáramú szereléssel foglalkozó céget, és felkérte őket annak kiderítésére, hogy ez az óra a házban pontosan milyen áramot mér (rejtély, hogy miért nem a tulajdonosokat kérdezte meg???), fizet-e utána a ház, miért nincs hitelesítve, stb. Az erősáramú szereléssel foglalkozó cég 2-3 napot bolyongott a házban, helyszínrajzot készítettek, átfolyó áram-mennyiségeket méregettek, vezetékeket ki- és bekötöttek, majd leszámláztak a háznak 75 ezer forintot, és közölték szinte ugyanazt, mint az előző független szakértő.
Amikor a tulajdonosok számára kiderült, hogy teljesen indokolatlanul 110 ezer forintos költségbe verték őket csak azért, mert a közös képviselő szellemi színvonala nem érte el a kívánt mértéket, és még az a józan paraszti ész is hiányzott belőle, hogy "ha nem értek valamit, megkérdezem a tulajdonosokat", akkor azonnal felmentették és választottak egy "kicsit" hozzáértőbbet. A közös képviselő pedig sértett büszkeségben, de boldog tudatlanságban éli a napjait, mert még most sem tudja, hogy mit mért az a bizonyos villanyóra a garázsban.
A következő példánk címe a "nagyság átka" lehetne. Mindjárt meglátják, hogy miért!
Íme:
3. Egy jól menő társasházkezelő cég sok éven keresztül rengeteg házat gyűjtött be magának. Már csak nagy létszámú alkalmazott-gárdával tudták ellátni a felmerülő feladatokat, de ez sem ment mindig zökkenőmentesen. Történt egyszer, hogy az egyik házban egy idős, nyugdíjas tulajdonos lement a pincébe és azt tapasztalta, hogy folyik egy fűtési felmenő vezeték elzáró szelepe. Nem aggódott túlságosan, annyira talán nincs is nagy baj,... majd holnap betelefonálok- gondolta.
Másnap, telefon a cégbe... selymes hangú titkárnő veszi fel a kagylót, nyugdíjas hölgy előadja a problémát, és mire a mondat végén új levegőt venne, már félbe is szakítják.
- Ez műszaki probléma hölgyem! Tessék várni, kapcsolom a műszakiakat ott az X Józsefet kell keresni. Néhány berregés, és a kapcsolásig pár perc Havy Metál zene... majd tekintélyt parancsoló érces hang beleszól:
- Műszaki részleg!
- Jaj, de jó, X József urat keresem.
- Nem tudom adni kérem, mert szabadságon van.
- Hát erre nem számítottam. Van helyettese?
- Persze, hogy van, de jelenleg ebédel. Tessék próbálkozni újra!
Azért ne adjuk fel ilyen könnyen! Jelentéktelen pár óra kísérletezés után már sikerül is elérni a helyettes kollegát, de érdemben nem tud segíteni, mert nem találja a ház csővezeték-rajzát, és különben sincs helyismerete, mert ez nem az ő területe. Azt javasolja, hogy mindenképpen meg kellene várni X kollegát. Ja... persze, közben folyik a víz.
- Nézze, -mondja végül- hívja ki a Vízműveket ha sürgős! Biztos ott van valahol a telefonszám kiírva a lépcsőházban.
A Vízművek nagyon rendesek és segítőkészek. Már egy órán belül ott vannak és néhány perc vizsgálódás után közlik a tulajdonossal, hogy ez nem tartozik rájuk. Ők csak a bejövő vízóráig illatékesek javítani, és különben is ez a folyás a fűtési rendszerben van, ezzel nem foglalkoznak.
Már este van. A hibás szelepről lecsepegő víz egyre kövérebb tócsákká áll össze a pincefolyosón.
Másnap friss erővel próbálkozik nyugdíjas tulajdonosunk telefonálni a társasházkezelő irodába, sürgetvén az intézkedést. Bizonyára deja vu-ja lehetett, mert minden pontosan úgy zajlott le mint előző nap, kapcsolgattak, zenéltek is. Némi eltérés abban mutatkozott, hogy most a helyettes műszaki kollega először házon kívül volt, és csak a következő telefonálásnál mondták, hogy ebédel.
Nem húzom tovább kedves olvasónk idegeit! Megtörtént esetünk főhőse megunta az eredménytelenséget és fellapozott egy újságot. Több tucat fűtésszerelő, vízszerelő hirdetése közül kiválasztott egyet aki azonnal intézkedni tud. Így is lett. Talán egy óra sem telt el, és megjelent egy idősebb szaki a becsületesebb fajtából, mert néhány perc alatt eltömítette egy kis kenderkóccal a szelepet. Kért a munkáért négyezer forintot és távozott.
Tulajdonosunk boldogan ment fel lakásába, és elégedetten dőlt hátra fotelében.
Bizonyára látszik a tanulság, a sokat emlegetett "sok bába között eltűnik a gyerek" tipikus esete. Nem biztos, hogy jó választás egy olyan cég, ahol a nagyság miatt már eleve kizárt a személyes kontaktus lehetősége. Lehet, hogy nagyon jók, lehet, hogy igazi profik, de a fenti példa is mutatja, hogy nem lehet egységet alkotni ily módon
Talán még egy esetet érdemes bemutatni a rosszul ellátott közös képviselői tevékenységről, utána áttérünk a legjellemzőbb, leggyakoribb, tulajdonosok között előforduló esetekre, és megoldásaikra.
4. Egy nagyobb társasházról van szó, aminek közös képviselője abszolút képtelen volt megvalósítani a fizetési fegyelmet, illetve nyomon követni a befizetéseket, mert nem csupán a tényleges közös költséget kellett beszednie, hanem a hőmennyiség-díjakat (egy közös kazán volt a házban) és a víz-csatornadíjakat is. Mivel nem készített mindenre kiterjedő, átfogó költségvetési tervet és ugyanilyen átfogó, részletes pénzügyi beszámolót, a ház nem rendelkezett kellő tartalékokkal a közüzemi díjak és az egyéb közös költségek kifizetéséhez. Amikor - pl. téli hónapokban - hatalmas összegű gázszámlák érkeztek, és a közös képviselő nem tudta azt kifizetni, akkor körbe járta a házat, becsengetett a tulajdonosokhoz. Kezdte a földszinten és szép sorban haladt. Közölte velük, hogy baj van, fizessenek! Sárga csekkeket vitt magával és kit milyen összegre tudott rábeszélni, annyiról töltötte ki azt. Akinél éppen volt készpénz és hajlandó is volt fizetni, az nagy összegű sárga csekket kapott, akinél kevés pénz volt, vagy éppen hőbörgött a fizetés miatt, annak kevesebbet írt rá. Szerencsés esetben estére már összegyűlt a pénz a "kalapban"..., Hurrá!!!..., Nem fogják kikapcsolni a gázt!
El tudják képzelni, hogy egy pár év múlva milyen kaotikus, átláthatatlan pénzügyi zűrzavar uralkodott a társasházban? A különböző időben és összegben, találomra történt befizetéseket nem lehetett nyomon követni, már a tulajdonosok maguk sem tudták, hogy mikor mennyit fizettek, hiszen nem mindenki teszi el évekre a befizetési bizonylatot. Természetes velejárója volt a fentieknek, hogy a ház működésképtelenné vált. Viszont igen hosszú időre munkát biztosított annak a néhány könyvelési szakembernek, akik a szálak kibogozásába kezdtek. Természetesen a közös képviselőt ebben az esetben is menesztették.
Nos, idáig tartott a rosszul végzett közös képviselői tevékenységek bemutatása, amit persze vég nélkül sorolhatnánk, de ez a négy is jól érzékelteti, mennyire nem mindegy, hogy Önök kit választanak társasházuk közös képviselőjévé.
Most azonban ahogy ígértük, a közös képviselőkről térjünk át a tulajdonosi oldalra, és itt is vizsgáljunk meg pár olyan tipikus problémás esetet, amik leggyakrabban előfordulhatnak egy társasház életében. Látni fogják, hogy mindenre található megoldás, viszont tisztában kell lenni azzal is, hogy ez nem mindenki számára végződik kedvezően. Mit értünk ez alatt? Nos, a szűkebb közösségben, társasházakban élőknek tudomásul kell venni azt, hogy az egyéni igényeket csak abban az esetben lehet érvényesíteni, ha a közösség is úgy akarja. Az a lényege az együttélésnek, hogy minden esetben a többség akarata a meghatározó! Szigorúan érvényesül itt is, a demokratikus elven működő közösségi döntések meghozatala.
Sajnos az a tapasztalatunk, hogy nem mindenki képes elfogadni, és alkalmazkodni ehhez. Nem szeretnénk senkit megbántani, de vannak olyan tulajdonosok akik képtelenek közösségben élni, és elfogadni a szabályokat. Nekik -minden irónia és rosszindulat nélkül- csak azt tudjuk javasolni, hogy próbáljanak meg önálló családi házban élni. Nekik és a közösségnek is így lenne a legjobb.
1. Első példánkban... Folyt. köv.